Kuidas jääda ellu kinnisvaramulli lõhkemisega

Viimastel kuude on ajakirjanduses olnud korduvalt juttu inimestest, kellel on tekkinud panga ees võlgnevus, mille kustutamiseks on pank alustanud inimese kodu sundmüüki või on vara juba odava hinnaga müüdud.
Artiklitest on tihti jäänud mulje, et menetlus on läbiviidud kiirustades ning pank ja kohtutäitur ei ole võlgnikuga piisavalt suhelnud ega otsinud võimalusi müüdava vara eest parimat hinda saada.
Samuti on jäänud artiklitest arusaam, et kui inimene on jäänud pangale võlgu ning tema vara on asunud müüma kohtutäitur, siis on see üks katkematu allakäigutrepp, millesse inimene enam ise sekkuda ei saa.
See on aga väärarusaam ning pigem on põhjuseks asjaolu, et inimesed ei tunne piisavalt oma õigusi. Samuti ei teata panga või kohtutäituri kohustusi võlgniku õiguste kaitsel, mille järgimist peab võlgu jäänud inimene saama kontrollida.

Järgnevalt vaatame lühidalt üle selle, mida peaks teadma inimene, kellel on tekkinud panga ees võlg.

Ka võlgnikul on õigused

Võlgnik ei pea ebamõistliku või lausa ebaseaduslikuga nõus olema ning siis tuleb enda õiguste kaitseks ka kohtusse pöörduda. Juhul, kui täitemenetluse jätkamine on võlgniku suhtes ebaõiglane võib kohus selle võlgniku avalduse alusel peatada, täitmist pikendada või ajatada. Seejuures tuleb arvestada nii sissenõudja huvisid, kuid ka näiteks võlgniku perekondlikku ja majanduslikku olukorda. Kahjuks ei oska võlgnikud seda sätet oma õiguste kaitseks kasutada ning nõudjad ilmselt ei informeeri sellise võimaluse olemasolust.

Sisuliselt tähendab see säte, et kohus võib koostada võlgnikule nõude ajatamiseks täiendava maksegraafiku, millega võlgnik saab võimaluse asuda nõuet tasuma ka siis kui sissenõudja sellega ei nõustu.

Samas peab võlgnik oskama kohtule selgitada, mis põhjustel ta sellisesse olukorda sattus. Kohus analüüsib otsuse tegemisel maksjõuetuse põhjuseid ning võlgniku majanduslikku ja perekondlikku olukorda.

Kui on jõutud vara müümiseni

Kui ikkagi ei jõuta võla tasumise osas kokkuleppele või see ei osutu majanduslikel põhjustel siiski võimalikuks ja tuleb asuda võlgniku vara müüma, siis esmase asjana tuleb määrata müügiks mineva vara hind. See on tihtipeale koht, kus tekivad probleemid.

Esmalt peab kohtutäitur andma võlgnikule ja sissenõudjale võimaluse määrata hind omavahelisel kokkuleppel. Kui osapooled jõuavad hinna osas kokkuleppele, siis teatavad nad kohtutäiturile kokkulepitud hinna, mille kohtutäitur on kohustatud märkima vara arestimisakti. Sellega on fikseeritud esmane müügi hind, mis on väga oluline edaspidiste tegevuste osas, kuna kõik hinnalangetused tulenevad esmasest müügihinnast. Arestimisaktiga, kuhu alghind märgitakse, keelatakse võlgniku vara käsutamine (müümine) ning kohtutäituril on kohustus see akt võlgnikule kätte toimetada.

Turuhind

Kui aga sissenõudja ja võlgnik kokkulepet ei saavuta, peab vara hindama kohtutäitur, kellel on kohustus hinnata vara selle harilikus väärtuses. Harilikuks väärtuseks loetakse asja kohalikku keskmist müügihinda ehk teisisõnu turuhinda.

Kui võlgnik või sissenõudja ei ole nõus kohtutäituri poolt määratud hinnaga, võivad nad taotleda eksperdi kaasamist uue hindamise läbiviimiseks, esitades selleks kohtutäiturile vastava avalduse.

Tuleb veel märkida, et kohtutäitur ei või arestida rohkem vara kui on nõude suurus, ehk arestitava vara maksumus ei või ületada oluliselt võlgu oldavat summat. Riigikohus on oma otsustes märkinud, et selline tegevus võib olla aluseks kahjunõudele kohtutäituri suhtes.

Enampakkumine ja vara allahindamine

Üldjuhul müüb kohtutäitur arestitud vara enampakkumisel. Esimesel enampakkumisel müüdava vara alghind ei tohi olla väiksem kui arestimisaktis märgitud hind, ehk see, milles pooled eelnevalt kokku leppisid või siis millise hinna määras kohtutäitur (kui kohtutäituri poolt määratud hind vaidlustati, siis kantakse arestimise akti eksperdi poolt määratud hind).

Kui esmasel enampakkumisel müük ebaõnnestub, peab kohtutäitur kaaluma, kas korraldada uus enampakkumine sama hinnaga või alandada enampakkumise alghinda.
Siinkohal tuleb juhtida tähelepanu, et enne hinna alandamist peab kohtutäitur küsima selleks arvamust nii võlgniku, kui ka sissenõudja käest.

Vastavalt seadusele saab kohtutäitur järgmiseks enampakkumiseks vara alla hinnata maksimaalselt 25 % esimese enampakkumise alghinnaga võrreldes ehk siis, kui esimesel enampakkumisel oli vara hinnaks 10 000 eurot, siis järgmisel enampakkumisel ei saa see hind olla väiksem kui 7 500 eurot.

Kokku võib vara maksimaalselt alla hinnata kuni 70 % vara esimese enampakkumise alghinnast ehk siis, kui vara oli esimesel enampakkumisel hinnaga 10 000 eurot, siis lõpuks ei saa teda hinnata odavamaks kui 3 000 eurot.

Seadusest tulenevalt peab kohtutäitur alati igat allahindamist põhjendama ning tooma välja asjaolu, millisel põhjusel vara alla hinnati ja miks hinnati alla just sellises ulatuses.

Kahjuks aga reaalses elus kohtutäiturid ei põhjenda allahindluse vajalikkust. Samuti saab liiga tihti võimalikuks sissenõudjate ehk panga poolne surve vara suureks allahindluseks. Tänu sellisele survele saavad võimalikuks väga madala hinnaga müügid ning menetlusosalistele kahju tekitamine.

On kummaline, kui vara arestitakse turuhinnaga ning pärast esmase enampakkumise nurjumist korraldatakse juba 30 päeva möödumisel uus enampakkumine, kus vara on alla hinnatud maksimaalses lubatud mahus ehk juba 25 %. Edasi, 60 päeva möödudes saab sageli vara osta juba poole hinnaga.

Siinkohal peaksid võlgnikud olema väga tähelepanelikud ning jälgima seda, millistel põhjendustel vara alla hinnatakse ning juhul, kui seda piisavalt ei põhjendata selle koheselt vaidlustama.

Ainuüksi allahindamise piisav põhjendamatus võib muuta alla hindamise ebaseaduslikuks ehk tühiseks

Kui vara ei õnnestu müüa

Seadus ütleb, et kui vara ei õnnestu müüa mõistliku aja jooksul, tuleb see tagastada võlgnikule. Siinkohal tuleb selgitada, mis tähendab mõistlik aeg. Üldiselt annab mõistlikule ajale tähenduse kohus. Küll aga võtab kohus mõistliku aja defineerimisel arvesse ka täituri poolt läbiviidud toiminguid vara müügiks. Kas ta on piisavalt teinud selleks, et vara õnnestuks müüa ühelt poolt võimalikult kiiresti, kuid samas ka võlgniku jaoks parima hinnaga.

Kokkuvõtteks

Kokkuvõtteks tuleb öelda, et igasugune võlgu jäämine ning selle probleemiga tegelemine on ebameeldiv ning emotsionaalne, kuid sellele vaatamata tuleb ka vara müümise protsessis ning panga ja kohtutäituriga suhtlemisel säilitada asjalikkust ning kainet meelt.

Alati tuleb leida endas energiat, et olla protsessi iga etapiga kursis ning jälgida seda, et ka sinu huve silmas peetakse ja nendega arvestatakse. Tihti püütakse jätta võlgnikule mulje, et tema on võla tekkimises süüdi ja ainuvastutav, mistõttu ei tohiks temal enam mingit arvamust ega pretensioone olla. See suhtumine ei ole kindlasti õige ega mõistlik. Võlgnik ei ole alati ise süüdi sellest, et elu on muutunud ning on tekkinud olukord, kus võetud kohustusi ei õnnestu täita.

Seda kõike arvestades tulebki kindlasti võla tekkides viia ennast kurssi kõigi oma õigustega ning nende täitmist ise jälgida ja seda ka pangalt või kohtutäiturilt nõuda.

Kui aga võla ja selle likvideerimisega tegelemine on muutunud väga kurnavaks, on mõistlik pöörduda professionaali poole, kes sinu eest seisab ning vaatab, et sinu kanda ei antaks võlausaldaja haigeid fantaasiaid või kohtutäituri laiskusest tekitatud probleeme.

Võlgniku üldised õigused täitemenetluses

1. Esitada hagi sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täitemenetluse seadustikus ettenähtud korras. Hagi võib esitada kuni täitemenetluse lõpuni.
2. Tutvuda täitetoimikuga ning saada sellest ärakirju ja õiendeid;
3. Taotleda kohtutäituri vastuvõtule saamist täitedokumendi esitamise tõttu;
4. Esitada kohtule täitemenetluse peatamise või täitmise pikendamise või ajatamise avaldus, kui menetluse jätkamine on võlgniku suhtes ebaõiglane;
5. Esitada kohtutäiturile täitemenetluse peatamise avaldus:
   5.1 võlgniku piiratult teovõimeliseks muutumisel kuni talle eestkostja määramiseni;
   5.2 võlgniku abikaasa või otseses ülenevas või alanevas liinis sugulase või õe või venna surma puhul avalduse laekumise kuupäevast alates 30 päevaks;
   5.3 kohtutäituri tegevuse peale kaebuse esitamisel;
   5.4 võlgniku raskesti haigestumise või talle statsionaarse tervishoiuteenuse osutamise puhul;
   5.5 võlgniku kaitsejõudude ajateenistuses või õppekogunemisel viibimise puhul;
6. Esitada kohtutäituri otsuse või tegevuse peale kohtutäiturile kaebus kümne päeva jooksul alates päevast, mil kaebaja sai teada või pidi teada saama otsuse või toimingu tegemisest. Menetlusosalise puudumine toimingult ei takista kaebuse läbivaatamist;
7. Esitada kaebuse kohta tehtud kohtutäituri otsuse peale otsuse kättetoimetamisest arvates kümne päeva jooksul kaebus maakohtule, kelle tööpiirkonnas kohtutäituri büroo asub. Kohtutäituri otsuse või tegevuse peale ilma enne kohtutäiturile kaebust esitamata kohtule kaevata ei saa;
8. Nõuda sissenõudjalt tasutud täitekulude tagastamist, kui sundtäitmise aluseks olev täitedokument on tühistatud. Täitedokumendiks on sel juhul tühistav kohtulahend või kohtuvälise menetleja lahend ja kohtutäituri otsus kulude kohta.